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Vente d'immeuble à construire

Cette expression recouvre les cas de vente d'un immeuble (voir définition dans ce Guide) dont la réalisation se fera ultérieurement à l'engagement de l'acquéreur. Leur régime a été institué par un décret n°78-621 du 31 mai 1978 codifié sous les articles 1601-1-2-3 du code civil et L 261-1 à 22 et R 261-1 à 33 du code de la construction et de l'habitation. Voir aussi dans ce Guide Droit de rétractation.

Ils instituent deux types de vente : la VEFA (Vente en l'Etat de Futur Achèvement) et la VT (Vente à Terme). Dans les 2 cas, la propriété est transférée du vendeur à l'acquéreur ensuite de l'achèvement de l'immeuble. La VEFA est régie par l'article 1601-3 du code civil, et la VT par l'article 1601-2 du même. Pour la VEFA, voir rubrique précédente.

Ce type de ventes concerne aussi les constructions de maisons individuelles.

Elles sont mises en oeuvre par des constructeurs professionnels qui vous proposent un catalogue sur lequel vous pourrez choisir le modèle de vos rêves. Le contrat devra obéir aux règles issues de la loi du 19/12/1990 qui impose un contrat précis et non dérogatoire, dit de construction de maison individuelle, sorte de contrat type normalisé qui s'adapte à chaque construction.

En pratique, vous choisissez votre terrain, et le constructeur érige le modèle sur lequel se sont portées vos faveurs, dans un délai de 9 à 12 mois en moyenne, une fois les formalités administratives accomplies, mais attention, ce peut être un "chemin de croix", tant l'administration française peut se montrer tatillonne, voire pointilleuse et en tout cas d'une souplesse proche de la barre d'acier trempé.

VT : l'acquéreur s'engage dans le contrat préliminaire (article R 261-25 et suivants du code de la construction et de l'habitation) à payer le prix convenu avec le vendeur à l'achèvement de l'immeuble constaté par acte authentique. La vente produit ses effets rétroactivement au jour de l'acte initial (art. L 261-2 du code de la construction et de l'habitation).

FORMALISME DE LA VT :

L'acte doit nécessairement être établi sous la forme authentique (devant notaire) et contenir à peine de nullité les mentions imposées suivantes :

  • description de l'immeuble
  • prix et modalité de paiement
  • si le prix est révisable, référence à l'indice BT 01
  • la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble
  • les dispositions sur l'équilibre financier de l'opération;

En cas d'inobservation de ces obligations informatives, la sanction est la nullité absolue de l'acte, dont le bénéfice de l'action est reconnu au seul acquéreur qui doit la poursuivre avant l'achèvement des travaux.

Les articles L 261-15 et R 261-29 du code de la construction et de l'habitation prévoient qu'un dépôt de garantie soit effectué par le réservataire (c'est à dire vous) le jour où vous signez l'acte de réservation de votre futur logement . A cela, une condition que la Cour de Cassation vient de sanctionner avec toute la vigueur qu'elle a estimé devoir lui appliquer (arrêt n°1152 du 22/09/2010, références: 09-16.512). Votre versement doit impérativement être enregistré sur un compte bancaire spécialement ouvert à votre nom. S'il doit transiter sur le compte du promoteur avant d'être transféré au notaire, le contrat de réservation est nul, et ce, même si l'opération n'a entraîné aucun préjudice pour vous. Il vous appartient de vérifier la réalité matérielle du respect de cette formalité substantielle.

Dans le cadre de la VT, les dépôts sont effectués au fur et à mesure de l'avancement des travaux sur un compte spécial ouvert au nom de l'acheteur auprès d'un organisme financier ou bancaire habilité. Article R 261-12-2 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

Le calendrier des paiements, fixé par l'article R 261-14 du CCH, s'établit comme suit:

  • 35% à l'achèvement des fondations
  • 35% à la mise hors d'eau et hors d'air
  • 25% à l'achèvement
  • le solde à la prise de possession par l'acquéreur

Si une contestation est soulevée quant à la conformité de l'ouvrage avec les prévisions contractuelles, ce solde est alors consigné jusqu'à solution du litige. Le non paiement dans les conditions prévues entraîne la mise en oeuvre de la clause résolutoire (art. L 261-13 du CCH) qui ne produira ses effets qu'à l'issue de l'expiration du délai d'un mois de la notification d'un commandement de payer resté infructueux. Toutefois, le 2ème alinéa de cet article permet au débiteur de bonne foi de saisir le juge d'instance d'une demande de "délai de grâce" pendant le mois en question, dans les conditions de l'article 1244-1 et 2 du code civil.

En cas de résolution de la vente, et quelle que soit la partie à laquelle elle est imputée, les pénalités exigibles ne peuvent excéder 10% : article L 261-14 du CCH. Les fonds qui auront été déposés sont restitués dans un délai maximal de trois mois au déposant si le contrat n'a pas pu être conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive d'obtention de prêt n'est pas réalisée, ou si le contrat proposé présente une différence anormale avec le contrat préliminaire : article L 261-15-4 du CCH.

Dans tous les cas, la contestation de l'achèvement n'emporte ni reconnaissance de la conformité aux prévisions contractuelles d'origine, ni renonciation aux droits de l'article 1642-1 du code civil (vices apparents de construction, insuffisance d'équipement, etc. . . .). Les actions qui résultent de l'apparition de vices cachés obéissent aux règles habituelles (responsabilité, assurance, délai) de mise en oeuvre des catégories de désordres ou sinistres auxquelles elles sont rattachées.

CCMI : outre les obligations classiques propres au type de ventes avec effet retard de la prise de possession, le constructeur doit vous faire signer le contrat type CCMI (voir plus haut) et offrir les garanties nécessaires rappelées dans ce contrat. A vous de vérifier leur réalité dans la pratique. En cas de doute, vous pourrez utilement vous renseigner auprès de l'Union des Maisons Françaises, ou en consultant leur site Internet  : www.uniondesmaisonsfrancaises.org.

La particularité de ce type de vente en différé réside dans le tableau d'échelonnement des paiements, et suivant qu'il existe ou non une garantie bancaire :

GARANTIE BANCAIREAVECSANS
Dépôt de garantie à signature du contrat 5% 3%
Obtention Permis de Construire 10% 0
Ouverture du Chantier (voire DROC) 15% 15%
Achèvement des Fondations 25% 25%
Achèvement des Murs 40% 40%
Mise Hors d'Eau 60% 60%
Achèvement de la Construction 95% 95%
Remise des Clés (prise de possession) 100% 100%

A la suite, la nature des recours dont vous disposez : parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement et décennale sont toujours identiques, et les délais pour agir aussi : pour la 1ère, 1an, la seconde, 2 ans et la décennale, comme son nom l'indique, 10 ans jour pour jour de la réception (voire la rubrique dédiée).

Dans tous les cas où vous vous portez acquéreur en différé, dans l'attente de la construction de votre bien, vous aurez toujours à supporter le loyer de votre logement actuel, en cumul avec le début des remboursements d'emprunts au fur et à mesure du déblocage par la banque des tranches de crédits consécutifs aux appels de fond du constructeur ou du promoteur. C'est parfois un exercice de haute voltige, préparez bien votre "atterrissage" avant de vous lancer dans l'opération.

Tout au long de ces rubriques, nous attirons votre attention sur les dangers, les écueils, les soucis de tous ordres qui vous guettent "au virage", ce n'est pas dans le but de vous décourager d'avance, mais seulement dans le but que vous disposiez d'une information suffisante pour déterminer votre choix, et surtout, celui du moment où vous pourrez vous lancer en toute sécurité.

C'est déjà une montagne de soucis que de se lancer dans la construction, si vous devez y rajouter les problèmes financiers, c'est à la limite du cas de suicide. Donc PRUDENCE ET PRECAUTIONS.

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